Donazione Casa 2026: Costi, Tasse, Rischi e Come Vendere un Immobile Donato
Donare una casa a un figlio o a un familiare può sembrare un’operazione semplice, ma dal punto di vista giuridico, fiscale e immobiliare è molto più complessa di una normale compravendita.
Nel 2026 il tema è diventato ancora più importante perché la disciplina degli immobili di provenienza donativa è stata modificata dalla riforma introdotta dalla Legge 182/2025.
La nuova normativa ha modificato profondamente la circolazione degli immobili ricevuti in donazione, eliminando il precedente rischio che un acquirente potesse essere coinvolto direttamente dall’azione di restituzione promossa dai legittimari. La tutela degli eredi non è però scomparsa: è stata spostata principalmente sul piano dei rapporti economici con il donatario.
In questa guida aggiornata al 2026 vediamo:
- come funziona la donazione di una casa;
- quanto costa;
- quali tasse si pagano;
- cosa cambia con la riforma;
- se si può vendere una casa ricevuta in donazione;
- se è possibile ottenere un mutuo;
- quali sono ancora i rischi;
- quando può essere opportuno valutare una donazione.
Cos’è la donazione di una casa?
La donazione immobiliare è l’atto con cui una persona, chiamata donante, trasferisce gratuitamente a un’altra persona, chiamata donatario, la proprietà di un immobile o di un diritto reale sull’immobile.
Un esempio molto comune è:
genitore → figlio
ma una donazione può riguardare anche:
- coniuge;
- fratelli;
- altri familiari;
- persone non legate da rapporti di parentela.
La donazione di un immobile richiede un atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni. Il notaio ha quindi un ruolo centrale nella predisposizione dell’atto e nella verifica delle conseguenze giuridiche e fiscali dell’operazione.
Perché si dona una casa?
Le ragioni possono essere molto diverse.
Donazione ai figli
È probabilmente il caso più frequente.
Un genitore può decidere di trasferire una casa al figlio durante la propria vita, anziché aspettare l’apertura della successione.
Anticipo dell’eredità
Quando la donazione viene effettuata a favore di un legittimario, può rappresentare un’anticipazione di ciò che il beneficiario riceverà nell’ambito della futura successione.
Il Consiglio Nazionale del Notariato evidenzia infatti che la donazione fatta a un legittimario viene considerata dalla legge come un anticipo di eredità e dovrà essere considerata nella successione del donante.
Trasferimento di un immobile non più utilizzato
Un genitore potrebbe possedere un appartamento che non utilizza più e decidere di trasferirlo a un figlio.
Pianificazione patrimoniale
La donazione può anche rientrare in una più ampia organizzazione del patrimonio familiare.
Ma attenzione:
donare una casa non significa semplicemente “passarla” a un’altra persona.
L’operazione produce effetti patrimoniali e successori che devono essere valutati prima di firmare.
Quanto costa donare una casa nel 2026?
Il costo di una donazione immobiliare può comprendere diverse componenti.
Le principali sono:
- imposta sulle donazioni;
- imposta ipotecaria;
- imposta catastale;
- compenso notarile;
- eventuali spese tecniche e documentali.
Il livello della tassazione dipende soprattutto dal rapporto tra donante e beneficiario, dal valore dell’immobile e dall’eventuale possibilità di utilizzare le agevolazioni prima casa.
Imposta di donazione: quanto si paga?
Le aliquote dipendono dal grado di parentela.
Per le donazioni a favore del coniuge o dei parenti in linea retta, come figli e genitori, l’imposta è del:
4%
sulla parte di valore che supera la franchigia prevista.
La franchigia è pari a:
1.000.000 € per ciascun beneficiario.
Per fratelli e sorelle:
6%
con franchigia di:
100.000 € per ciascun beneficiario.
Per altri rapporti di parentela previsti dalla normativa si applica normalmente il 6%, mentre per soggetti diversi dalle categorie precedenti l’aliquota ordinaria è dell’8%.
Esempio: casa donata da genitore a figlio
Immaginiamo un immobile del valore fiscalmente rilevante di:
€800.000
e una donazione da padre a figlio.
La franchigia di €1.000.000 è superiore al valore considerato.
In linea generale, quindi, non si applica l’imposta di donazione del 4% sulla base imponibile che rimane entro la franchigia.
Questo non significa però che la donazione sia completamente gratuita.
Restano infatti da considerare le imposte ipotecaria e catastale, oltre alle spese notarili.
Imposta ipotecaria e catastale sulla donazione
Quando viene donato un immobile, devono essere considerate anche le imposte ipotecaria e catastale.
In assenza di agevolazioni, per gli immobili diversi dalla prima casa, la disciplina ordinaria prevede:
- imposta ipotecaria: 2%
- imposta catastale: 1%
Per gli immobili che beneficiano delle agevolazioni prima casa, le imposte ipotecaria e catastale possono invece essere applicate in misura fissa.
Il regime agevolato dipende però dal possesso dei requisiti previsti dalla normativa.
Donazione casa con agevolazione prima casa
La donazione di un’abitazione può beneficiare delle agevolazioni prima casa quando il beneficiario possiede i requisiti richiesti dalla legge.
Questo può incidere significativamente sul costo dell’operazione.
In particolare, per gli immobili che rientrano nel regime agevolato, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa anziché proporzionale.
È quindi importante non limitarsi a chiedere:
“Quanto vale la casa?”
ma anche:
“Il beneficiario possiede i requisiti prima casa?”
La risposta può cambiare sensibilmente il costo complessivo dell’atto.
Donare una casa a un figlio conviene?
Non esiste una risposta valida per tutti.
La convenienza dipende dalla situazione familiare e patrimoniale.
Prima di procedere bisogna considerare:
- valore dell’immobile;
- numero dei figli;
- presenza del coniuge;
- eventuali altri immobili;
- eventuali debiti;
- futuro utilizzo dell’immobile;
- intenzione di vendere la casa;
- necessità futura di ottenere un mutuo;
- situazione successoria.
Un errore frequente è guardare esclusivamente alle tasse da pagare oggi.
Una donazione può infatti avere conseguenze anche molti anni dopo.
Il problema storico delle case ricevute in donazione
Per molto tempo la provenienza donativa ha rappresentato una delle principali preoccupazioni nel mercato immobiliare.
Il motivo era legato alla tutela dei legittimari.
In determinate situazioni, l’acquirente di un immobile proveniente da una donazione poteva trovarsi davanti a problematiche giuridiche legate alle azioni esercitate dagli eredi del donante.
Questa situazione poteva creare difficoltà soprattutto quando il nuovo proprietario voleva:
- vendere l’immobile;
- ottenere un mutuo;
- utilizzare la casa come garanzia;
- acquistare l’immobile con finanziamento bancario.
Per questo, per anni, una casa con provenienza donativa poteva essere percepita come più complessa da vendere.
Cosa cambia nel 2026 con la riforma delle donazioni?
Questa è una delle novità più importanti da conoscere.
La riforma introdotta dalla Legge 182/2025 ha modificato la disciplina della circolazione degli immobili provenienti da donazione.
Il punto fondamentale è che viene eliminata l’azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente a titolo oneroso.
In altre parole, il soggetto che compra un immobile dal donatario non è più esposto al precedente rischio di restituzione del bene per effetto della lesione della quota di legittima.
La tutela dei legittimari, però, non è stata eliminata.
Il legittimario eventualmente leso conserva un diritto di natura economica nei confronti del donatario, secondo quanto previsto dalla nuova disciplina.
Il Consiglio Nazionale del Notariato sottolinea proprio questo nuovo equilibrio: maggiore sicurezza per la circolazione dell’immobile, senza eliminare la tutela dei legittimari.
Quindi oggi si può vendere una casa ricevuta in donazione?
Sì.
Ed è proprio questo uno degli aspetti più importanti della riforma.
La provenienza donativa non impedisce al proprietario di vendere l’immobile.
La differenza rispetto al passato riguarda soprattutto la posizione dell’acquirente.
Il nuovo regime rende molto più sicura la circolazione dell’immobile ricevuto in donazione e riduce uno dei principali ostacoli che per anni hanno complicato queste compravendite.
Questo è particolarmente importante per il mercato di città come Milano, dove molti immobili passano attraverso successioni, donazioni e successive compravendite.
Una casa donata può essere venduta con un mutuo?
La riforma ha avuto conseguenze importanti anche sul rapporto con il sistema bancario.
Uno dei problemi storici degli immobili di provenienza donativa era infatti la maggiore cautela delle banche nel concedere finanziamenti garantiti da ipoteca sull’immobile.
La nuova disciplina ha rafforzato la possibilità di utilizzare questi immobili nel mercato del credito.
Il Consiglio Nazionale del Notariato evidenzia infatti tra gli effetti della riforma anche una maggiore bancabilità degli immobili di provenienza donativa.
Questo non significa che ogni banca debba necessariamente concedere il mutuo.
La banca continuerà comunque a valutare:
- reddito del richiedente;
- capacità di rimborso;
- valore dell’immobile;
- perizia;
- situazione ipotecaria;
- documentazione dell’immobile;
- propria politica del credito.
Quanto tempo deve passare prima di vendere una casa donata?
Non esiste una regola generale secondo cui bisogna aspettare necessariamente 5, 10 o 20 anni per poter vendere una casa ricevuta in donazione.
La casa può essere trasferita anche successivamente alla donazione, fermo restando che devono essere verificate le condizioni giuridiche e fiscali dell’operazione.
Il problema della provenienza donativa va oggi analizzato alla luce della riforma entrata in vigore con la Legge 182/2025 e della disciplina transitoria.
Per questo, se l’obiettivo del proprietario è donare oggi e vendere domani, è fondamentale far esaminare preventivamente la situazione da un notaio.
Donazione e vendita entro 5 anni: attenzione alle imposte
Un altro aspetto da non confondere con la disciplina della provenienza donativa riguarda la plusvalenza immobiliare.
La donazione non significa automaticamente che una successiva vendita sia esente da qualsiasi tassazione.
La disciplina fiscale della plusvalenza deve essere analizzata in relazione alla tipologia dell’immobile, alla storia dell’acquisizione e alle modalità della successiva vendita.
Per gli immobili acquisiti per donazione, inoltre, il TUIR contiene regole specifiche per determinare il costo fiscale in caso di futura cessione. L’Agenzia delle Entrate indica, in particolare, che per gli immobili acquisiti per donazione si considera il costo sostenuto dal donante nei casi previsti dalla normativa sulle plusvalenze.
Per questo motivo è un errore pensare:
“La casa è stata donata, quindi se la vendo non pago mai tasse.”
La verifica va fatta sul singolo caso.
Donazione casa e successione: attenzione agli altri eredi
Questo è probabilmente uno degli aspetti più delicati.
La legge tutela alcuni soggetti definiti legittimari.
Tra questi rientrano, nei casi previsti:
- coniuge;
- figli e discendenti;
- ascendenti, in assenza di figli.
Una donazione può quindi incidere sull’equilibrio della futura successione.
Il fatto che il genitore abbia donato una casa a un figlio non significa automaticamente che gli altri eredi siano privati dei loro diritti.
La riforma del 2025 ha modificato profondamente gli strumenti di tutela, ma i diritti dei legittimari continuano a essere protetti.
Esempio: genitore con due figli
Immaginiamo:
- Padre
- Figlio A
- Figlio B
- appartamento del valore di €500.000
Il padre decide di donare l’intero appartamento al Figlio A.
La donazione può essere perfettamente valida.
Ma bisogna considerare anche la futura successione del padre.
Se al momento della successione emergesse una lesione dei diritti spettanti al Figlio B, potrebbero sorgere questioni successorie.
Per questo la donazione non dovrebbe essere valutata esclusivamente dal punto di vista fiscale.
Occorre considerare l’intero patrimonio familiare.
Donazione con usufrutto: il genitore può continuare a vivere nella casa?
Sì, può essere possibile strutturare l’operazione in modo che il genitore trasferisca la nuda proprietà al figlio mantenendo l’usufrutto.
In questo modo:
Genitore → usufrutto
Figlio → nuda proprietà
Il genitore conserva il diritto di utilizzare l’immobile secondo i contenuti del diritto di usufrutto, mentre il figlio diventa nudo proprietario.
È una soluzione utilizzata in alcune pianificazioni patrimoniali familiari.
Ma anche in questo caso bisogna valutare attentamente:
- valore della nuda proprietà;
- età dell’usufruttuario;
- imposte;
- futura vendita;
- rapporti tra eredi;
- eventuali necessità finanziarie future.
Donare la casa o lasciarla in eredità?
È una delle domande più frequenti.
Non esiste una risposta valida per tutte le famiglie.
Donazione
Può consentire di trasferire il bene durante la vita.
Può essere utile quando il proprietario vuole anticipare una sistemazione patrimoniale.
Successione
Il trasferimento avviene dopo la morte del proprietario.
Permette di mantenere il pieno controllo del patrimonio durante la vita.
Il punto fondamentale
Non bisogna confrontare soltanto:
“Quanto pago di tasse oggi?”
Bisogna confrontare:
tasse + costi + effetti successori + possibilità di vendita + esigenze future della famiglia.
Documenti necessari per donare una casa
Il notaio richiederà la documentazione necessaria per predisporre e verificare l’atto.
Tra i documenti che possono essere necessari rientrano:
- documento di identità delle parti;
- codice fiscale;
- documentazione relativa alla proprietà;
- atto di provenienza;
- visura catastale;
- planimetria catastale;
- documentazione urbanistica;
- eventuale APE;
- documentazione relativa a eventuali ipoteche;
- informazioni sulla situazione familiare e successoria.
La documentazione precisa può variare in base all’immobile e alla situazione delle parti.
Donazione casa: 7 errori da evitare
1. Pensare solo alle tasse
Una donazione è anche un’operazione patrimoniale e successoria.
2. Ignorare gli altri eredi
La presenza di altri legittimari deve essere considerata prima dell’atto.
3. Non verificare la documentazione urbanistica
Una casa donata non diventa automaticamente regolare dal punto di vista edilizio.
4. Non considerare una futura vendita
Se il figlio potrebbe vendere la casa tra pochi anni, questo elemento va valutato prima della donazione.
5. Non considerare il mutuo
Se il donatario potrebbe aver bisogno di finanziamento, è importante conoscere la disciplina aggiornata della provenienza donativa.
6. Confondere valore catastale e valore di mercato
Sono concetti diversi e possono avere funzioni differenti nell’operazione.
7. Fare la donazione senza una pianificazione familiare
Una decisione apparentemente semplice può avere conseguenze sulla futura successione.
Donazione casa 2026: cosa cambia davvero?
Possiamo riassumere la situazione in questo modo:
| Aspetto | Situazione nel 2026 |
|---|---|
| Donare una casa | Possibile |
| Donazione a un figlio | Possibile |
| Agevolazione prima casa | Possibile se ricorrono i requisiti |
| Vendere una casa ricevuta in donazione | Possibile |
| Provenienza donativa | Deve essere verificata |
| Rischio di restituzione del bene al terzo acquirente | Superato dalla nuova disciplina nei casi previsti |
| Tutela dei legittimari | Rimane |
| Mutuo su immobile donato | Maggiore sicurezza giuridica rispetto al passato, ma la banca valuta comunque il finanziamento |
| Atto notarile | Necessario |
La riforma ha quindi modificato soprattutto la circolazione successiva dell’immobile, senza trasformare la donazione in un’operazione priva di conseguenze successorie.
FAQ: Donazione casa 2026
Posso donare casa a mio figlio?
Sì. La donazione immobiliare può essere effettuata a favore di un figlio attraverso un atto pubblico notarile.
Quanto si paga per donare una casa?
Dipende dal valore dell’immobile, dal rapporto tra donante e beneficiario e dalle eventuali agevolazioni. Per genitori e figli esiste una franchigia di €1.000.000 per beneficiario sull’imposta di donazione, oltre la quale si applica l’aliquota del 4%.
Posso vendere una casa che ho ricevuto in donazione?
Sì. La riforma sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa ha eliminato il precedente rischio di restituzione del bene nei confronti del terzo acquirente a titolo oneroso nei casi disciplinati dalla nuova normativa.
Posso chiedere un mutuo su una casa donata?
È possibile, ma la banca deve comunque approvare il finanziamento. La riforma ha aumentato la sicurezza giuridica della provenienza donativa e la bancabilità di questi immobili.
Donare una casa è meglio che lasciarla in eredità?
Non necessariamente. La scelta dipende dalla situazione familiare, patrimoniale e successoria.
Posso donare la nuda proprietà e mantenere l’usufrutto?
Sì, può essere strutturata una donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto, ma occorre valutare attentamente gli effetti dell’operazione.
La donazione elimina i diritti degli altri eredi?
No. La riforma ha modificato le modalità con cui i diritti dei legittimari possono essere fatti valere, ma non ha eliminato la tutela della quota di legittima.
Conclusioni: donare una casa nel 2026 richiede una valutazione completa
La donazione di una casa nel 2026 è un’operazione diversa rispetto al passato.
La riforma sulla provenienza donativa ha eliminato uno degli ostacoli storici alla vendita e al finanziamento degli immobili ricevuti in donazione, rendendo più sicura la loro circolazione sul mercato.
Questo però non significa che la donazione debba essere fatta automaticamente.
Prima di procedere è importante valutare:
fiscalità + situazione familiare + successione + documentazione dell’immobile + eventuale futura vendita.
Soprattutto quando si parla di una casa di valore elevato o di famiglie con più eredi, la decisione dovrebbe essere presa dopo aver valutato l’intera situazione con notaio e professionisti competenti.
Per chi possiede un immobile a Milano e sta pensando di donarlo, venderlo oppure trasferirlo a un familiare, conoscere oggi la situazione dell’immobile e il suo reale valore di mercato permette inoltre di affrontare la scelta con maggiore consapevolezza.
Nota: questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza notarile, fiscale o legale. La disciplina delle donazioni può dipendere dalla situazione familiare, dalla provenienza dell’immobile e dalla data degli atti; per un caso concreto è necessario un esame professionale.
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