IMU Seconda Casa 2026: Come si Calcola, Quanto si Paga e Scadenze
IMU seconda casa 2026: scopri chi deve pagarla, come si calcola, quali sono le aliquote, le scadenze, le riduzioni e i casi in cui è possibile ottenere un’agevolazione.
Possiedi una seconda casa a Milano o in un altro Comune italiano?
Una delle prime domande da porsi è: quanto devo pagare di IMU nel 2026?
L’IMU, cioè l’Imposta Municipale Propria, è dovuta nella maggior parte dei casi sugli immobili che non costituiscono l’abitazione principale del proprietario.
Ma attenzione: il calcolo non si effettua semplicemente applicando una percentuale al valore di mercato della casa.
Per calcolare l’IMU bisogna partire dalla rendita catastale, rivalutarla e applicare il corretto moltiplicatore catastale, per poi applicare l’aliquota stabilita dal Comune.
In questa guida di VM Casa vediamo come funziona l’IMU sulla seconda casa nel 2026, come effettuare il calcolo, quali sono le scadenze e quali situazioni possono dare diritto a riduzioni o particolari agevolazioni.
Cos’è l’IMU sulla seconda casa?
L’IMU è un’imposta locale che grava sul possesso di determinati immobili.
Per una normale abitazione che non costituisce l’abitazione principale del proprietario, l’IMU è generalmente dovuta.
Rientrano quindi, in linea generale, tra gli immobili soggetti a IMU:
- seconde case;
- case vacanza;
- appartamenti dati in affitto;
- immobili tenuti a disposizione;
- abitazioni ereditate;
- abitazioni utilizzate occasionalmente;
- immobili acquistati come investimento.
Il fatto che un immobile sia affittato non elimina l’IMU: il proprietario continua normalmente a essere il soggetto passivo dell’imposta.
Prima casa e abitazione principale: attenzione alla differenza
Uno degli errori più frequenti riguarda la confusione tra prima casa e abitazione principale.
Ai fini IMU, l’abitazione principale è, in generale, l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.
L’abitazione principale ordinaria è generalmente esente dall’IMU.
L’eccezione riguarda le abitazioni classificate nelle categorie catastali:
- A/1;
- A/8;
- A/9.
Per queste abitazioni l’IMU continua a essere dovuta, con le specifiche regole previste dalla normativa.
Quindi è importante non confondere:
agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa
con
esenzione IMU dell’abitazione principale.
Sono due concetti differenti.
Quando una casa è considerata seconda casa ai fini IMU?
In termini pratici, una casa è generalmente soggetta a IMU quando non possiede i requisiti per essere considerata abitazione principale ai fini dell’imposta.
Per esempio, può essere soggetta a IMU:
Casa acquistata come investimento
Se acquisti un appartamento per investimento e continui a vivere nella tua abitazione principale, il nuovo immobile sarà normalmente soggetto a IMU.
Casa al mare
Se possiedi una casa utilizzata soltanto durante le vacanze, generalmente non è abitazione principale e quindi è soggetta a IMU.
Casa affittata
Se concedi l’immobile in locazione, continui normalmente a pagare l’IMU come proprietario.
Casa ereditata
Anche un immobile ricevuto in eredità può essere soggetto a IMU, a seconda della situazione e della titolarità dell’immobile.
Come si calcola l’IMU sulla seconda casa nel 2026?
Questa è probabilmente la domanda più importante.
Per una normale abitazione, il calcolo parte dalla rendita catastale indicata nella visura catastale.
La rendita viene rivalutata del 5%.
Successivamente viene applicato il moltiplicatore catastale previsto per la categoria dell’immobile.
Per le abitazioni appartenenti alle categorie catastali del gruppo A, con esclusione di A/10, il moltiplicatore ordinario è 160.
La formula semplificata è quindi:
Rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota IMU
Il risultato rappresenta l’IMU annua teorica prima di eventuali riduzioni, agevolazioni o particolarità legate al periodo di possesso.
Esempio di calcolo IMU seconda casa
Immaginiamo di avere:
Rendita catastale: 800 €
Prima rivalutiamo la rendita del 5%:
800 × 1,05 = 840 €
Applichiamo quindi il moltiplicatore 160:
840 × 160 = 134.400 €
Questa è la base imponibile.
Supponiamo, esclusivamente per l’esempio, un’aliquota dell’1,06%.
Il calcolo sarà:
134.400 × 1,06% = 1.424,64 €
In questo esempio l’IMU annua sarebbe quindi pari a 1.424,64 euro, prima di eventuali riduzioni o altre specificità.
Attenzione: l’aliquota effettivamente applicabile deve essere verificata per il Comune e per la specifica tipologia di immobile.
Qual è l’aliquota IMU sulla seconda casa nel 2026?
Non esiste un’unica aliquota IMU valida per tutte le seconde case d’Italia.
I Comuni possono stabilire le proprie aliquote nei limiti previsti dalla legge.
Per gli immobili diversi dall’abitazione principale, l’aliquota di base prevista dalla normativa è 0,86%, mentre i Comuni possono modificarla entro i limiti stabiliti dalla legge.
Per questo motivo, per sapere quanto pagherai realmente, devi verificare la delibera IMU del Comune in cui si trova l’immobile.
Questo aspetto è particolarmente importante a Milano.
Non è quindi corretto prendere l’aliquota di un altro Comune e applicarla automaticamente alla propria casa.
IMU seconda casa a Milano nel 2026
Se possiedi una seconda casa a Milano, il calcolo deve essere effettuato utilizzando le aliquote deliberate dal Comune di Milano per il 2026 e la rendita catastale dell’immobile.
Per conoscere l’importo corretto bisogna quindi avere almeno:
- rendita catastale;
- categoria catastale;
- percentuale di proprietà;
- periodo di possesso;
- Comune dell’immobile;
- eventuali condizioni che danno diritto a riduzioni.
La metratura dell’appartamento, da sola, non permette di calcolare l’IMU.
Questo è un punto fondamentale.
Un appartamento di 80 m² può avere un’IMU completamente diversa da un altro appartamento di 80 m² perché possono avere rendite catastali differenti.
Quando si paga l’IMU 2026?
Nel 2026 l’IMU viene normalmente versata in due rate.
Prima rata: 16 giugno 2026
Il pagamento dell’acconto è previsto entro il 16 giugno 2026.
Seconda rata: 16 dicembre 2026
Il saldo deve essere normalmente versato entro il 16 dicembre 2026.
È inoltre possibile, quando previsto, effettuare il pagamento in un’unica soluzione entro la scadenza dell’acconto.
Le scadenze possono comunque essere soggette alle regole generali di slittamento quando cadono in giorni non lavorativi.
Come si paga l’IMU?
L’IMU viene normalmente versata tramite modello F24.
Nel modello devono essere indicati correttamente gli elementi necessari al pagamento, tra cui:
- codice tributo;
- codice del Comune;
- anno di riferimento;
- numero di immobili;
- quota di possesso;
- eventuali altri dati richiesti.
Per le abitazioni e gli altri fabbricati, il codice tributo comunemente utilizzato per la quota comunale è 3918.
Prima di compilare l’F24 è comunque opportuno verificare il codice corretto in relazione alla specifica situazione.
Chi deve pagare l’IMU?
Il soggetto passivo dell’IMU può essere, a seconda dei casi:
- proprietario;
- usufruttuario;
- titolare del diritto di uso;
- titolare del diritto di abitazione;
- titolare del diritto di enfiteusi;
- titolare del diritto di superficie.
Nel caso di comproprietà, ciascun proprietario paga in relazione alla propria quota e al periodo di possesso.
Se compro o vendo casa durante l’anno, chi paga l’IMU?
L’IMU deve essere rapportata al periodo di possesso dell’immobile.
Questo significa che, se una casa viene venduta durante l’anno, bisogna determinare il periodo durante il quale ciascun soggetto è stato proprietario.
È quindi importante conservare la documentazione relativa alla data dell’atto di compravendita.
Per evitare errori, soprattutto quando la compravendita avviene vicino alle scadenze fiscali, è consigliabile verificare il calcolo con il proprio consulente fiscale.
IMU sulla casa affittata: si paga?
Sì.
Un proprietario che affitta un appartamento continua generalmente a essere soggetto all’IMU.
La presenza di un contratto di locazione non comporta automaticamente l’esenzione.
In alcune situazioni, tuttavia, possono essere previste riduzioni dell’imposta.
Un esempio importante riguarda gli immobili locati a canone concordato, per i quali la normativa prevede una riduzione dell’IMU secondo le condizioni stabilite dalla legge.
Per questo motivo, quando un immobile viene messo a reddito, bisogna considerare non soltanto il canone incassato ma anche:
- IMU;
- imposte sul reddito;
- spese condominiali a carico del proprietario;
- manutenzione;
- eventuali periodi di sfitto;
- assicurazioni;
- altre spese.
Il rendimento reale dell’investimento può quindi essere molto diverso dal semplice rapporto tra canone annuo e prezzo di acquisto.
IMU seconda casa con comodato ai genitori
Esiste una specifica agevolazione per alcune abitazioni concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale.
In presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge, la base imponibile IMU può essere ridotta del 50%.
Tra le condizioni previste rientrano, tra le altre, la registrazione del contratto di comodato e specifici requisiti relativi agli immobili posseduti dal comodante.
Non basta quindi dichiarare semplicemente che un appartamento è stato dato gratuitamente a un genitore.
Bisogna verificare che siano presenti tutti i requisiti richiesti dalla normativa.
IMU seconda casa disabitata: si paga?
Sì, il semplice fatto che una casa sia vuota non determina automaticamente l’esenzione dall’IMU.
Un appartamento che non viene utilizzato e rimane a disposizione del proprietario continua normalmente a essere soggetto all’imposta.
Questo vale anche per una casa utilizzata soltanto saltuariamente.
La situazione può essere diversa in presenza di specifiche condizioni previste dalla legge, come determinate ipotesi di inagibilità o altre agevolazioni.
IMU casa inagibile: si può pagare meno?
In presenza dei requisiti previsti dalla normativa, per gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati può essere prevista una riduzione della base imponibile.
Non è però sufficiente che il proprietario ritenga che la casa sia “messa male”.
È necessario che siano rispettate le condizioni previste dalla normativa e che lo stato dell’immobile sia adeguatamente documentato secondo le procedure richieste dal Comune.
IMU seconda casa ereditata
Quando si eredita un immobile bisogna verificare attentamente la situazione.
L’IMU può essere dovuta dagli eredi in relazione alla quota di possesso e al periodo di riferimento, ma il calcolo può diventare più complesso in presenza di:
- più eredi;
- usufrutto;
- diritto di abitazione;
- immobile utilizzato come abitazione principale da uno dei soggetti;
- successione non ancora definita;
- più immobili ereditati.
In questi casi è particolarmente importante verificare chi sia effettivamente il soggetto passivo dell’imposta.
Chi non paga l’IMU sulla seconda casa?
Non esiste una regola generale secondo cui tutte le seconde case siano esenti.
L’IMU è normalmente dovuta, ma esistono specifiche fattispecie di esenzione, assimilazione o riduzione.
Tra i casi da verificare possono rientrare, in base alle condizioni previste:
- determinate abitazioni assimilate all’abitazione principale;
- immobili appartenenti a specifiche categorie o soggetti;
- particolari situazioni legate a comodato;
- immobili inagibili;
- immobili storici o di interesse particolare;
- altre fattispecie previste dalla legge.
La situazione deve essere verificata caso per caso.
Quanto si paga di IMU su una casa da 100.000 euro?
Questa domanda è molto comune, ma il prezzo di acquisto o il valore di mercato della casa non è sufficiente per calcolare l’IMU.
L’imposta non viene calcolata semplicemente così:
100.000 € × aliquota IMU
Bisogna invece partire dalla rendita catastale.
Per questo motivo due immobili acquistati allo stesso prezzo possono avere un’IMU differente.
Se vuoi sapere quanto pagherai, il primo documento da recuperare è quindi la visura catastale.
Come sapere quanto devo pagare di IMU?
Per effettuare un calcolo corretto servono almeno:
- rendita catastale;
- categoria catastale;
- Comune;
- quota di proprietà;
- periodo di possesso;
- eventuali agevolazioni;
- aliquota IMU applicabile.
Una volta raccolti questi dati è possibile procedere al calcolo.
Per situazioni semplici è possibile utilizzare anche i calcolatori IMU disponibili online, verificando sempre che siano aggiornati e che utilizzino l’aliquota corretta del Comune.
7 errori da evitare con l’IMU sulla seconda casa
1. Calcolare l’IMU sul valore di mercato
È sbagliato.
La base imponibile delle abitazioni parte dalla rendita catastale secondo le regole previste dalla normativa.
2. Usare l’aliquota di un altro Comune
Ogni Comune può avere aliquote differenti.
3. Pensare che una casa vuota sia esente
Una seconda casa disabitata è normalmente soggetta a IMU.
4. Confondere prima casa e abitazione principale
Le agevolazioni fiscali sull’acquisto e l’esenzione IMU sono questioni differenti.
5. Dimenticare il periodo di possesso
Se l’immobile è stato acquistato o venduto durante l’anno, il calcolo deve tenerne conto.
6. Non verificare eventuali riduzioni
Canone concordato, comodato e altre situazioni possono modificare l’importo.
7. Pagare senza controllare la rendita catastale
Una rendita catastale errata o non aggiornata può portare a un calcolo non corretto.
IMU seconda casa 2026: esempio completo
Immaginiamo un appartamento con:
- rendita catastale: 700 €;
- categoria: A/3;
- proprietà: 100%;
- possesso: tutto l’anno;
- moltiplicatore: 160;
- aliquota ipotetica: 1,06%.
1. Rivalutazione della rendita
700 × 1,05 = 735 €
2. Base imponibile
735 × 160 = 117.600 €
3. Applicazione dell’aliquota
117.600 × 1,06% = 1.247,76 €
L’IMU teorica annua sarebbe quindi di 1.247,76 euro.
Se il pagamento viene effettuato in due rate di pari importo, l’importo teorico sarebbe:
623,88 € + 623,88 €
Questo esempio è puramente illustrativo: nella situazione reale bisogna applicare l’aliquota effettivamente deliberata dal Comune e verificare eventuali riduzioni o particolarità.
IMU seconda casa 2026: conviene affittare o vendere?
Per chi possiede una seconda casa, l’IMU è soltanto uno degli elementi da considerare.
Se l’immobile rimane vuoto, il proprietario sostiene comunque determinati costi.
Se viene affittato, può generare un reddito ma bisogna sottrarre:
- IMU;
- tassazione sul canone;
- spese;
- manutenzione;
- eventuali periodi senza inquilino.
Se invece viene venduto, il proprietario può liberare capitale da destinare ad altri investimenti.
Per questo motivo, quando si possiede una seconda casa a Milano, può essere utile confrontare valore dell’immobile, rendimento dell’affitto e costi annuali di mantenimento.
Conclusione
L’IMU sulla seconda casa nel 2026 non può essere calcolata semplicemente applicando una percentuale al valore della casa.
Per determinare l’imposta bisogna partire dalla rendita catastale, applicare la rivalutazione prevista, il corretto moltiplicatore e l’aliquota stabilita dal Comune, verificando poi eventuali riduzioni o agevolazioni.
Le scadenze principali del 2026 sono:
16 giugno 2026 → acconto
16 dicembre 2026 → saldo
Se possiedi una seconda casa a Milano e stai valutando se tenerla, affittarla o venderla, è importante non considerare soltanto il valore dell’immobile, ma anche tutti i costi annuali collegati alla proprietà.
FAQ IMU seconda casa 2026
Quanto si paga di IMU sulla seconda casa nel 2026?
Dipende dalla rendita catastale, dalla categoria dell’immobile, dalla quota e dal periodo di possesso e dall’aliquota deliberata dal Comune.
Quando si paga l’IMU 2026?
Le principali scadenze sono il 16 giugno 2026 per l’acconto e il 16 dicembre 2026 per il saldo.
Come si calcola l’IMU sulla seconda casa?
Per una normale abitazione si parte dalla rendita catastale, la si rivaluta del 5%, si applica il moltiplicatore catastale previsto e infine l’aliquota IMU.
La seconda casa vuota paga l’IMU?
Sì, normalmente una seconda casa vuota e tenuta a disposizione è soggetta a IMU.
La casa affittata paga l’IMU?
Sì. Il proprietario continua generalmente a essere soggetto all’IMU, anche se possono esistere riduzioni in determinate situazioni.
La casa data in comodato ai genitori paga l’IMU?
Può beneficiare di una riduzione della base imponibile del 50% se sono rispettati tutti i requisiti previsti dalla normativa.
Il valore di mercato della casa serve per calcolare l’IMU?
No. Per le abitazioni il calcolo parte dalla rendita catastale e non direttamente dal prezzo di mercato.
L’IMU è uguale in tutti i Comuni?
No. Le aliquote possono variare in base alle deliberazioni dei singoli Comuni.
Una sola casa di proprietà può essere soggetta a IMU?
Sì, in determinate situazioni. L’esenzione IMU riguarda l’abitazione principale quando sono presenti i requisiti previsti; non dipende semplicemente dal fatto che il proprietario possieda una sola casa.
Nota: questo articolo ha finalità informative. Per il calcolo effettivo dell’IMU è sempre necessario verificare l’aliquota vigente nel Comune, la situazione catastale e le eventuali agevolazioni applicabili.
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