Sfratto per Morosità 2026: Tempi, Costi e Procedura
L’inquilino non paga l’affitto e il proprietario non sa come comportarsi?
Quando un conduttore smette di pagare regolarmente il canone di locazione, aspettare semplicemente che la situazione si risolva può trasformare un problema iniziale in una perdita economica importante.
In questi casi esiste una procedura specifica: lo sfratto per morosità.
Ma quando si può realmente chiedere? Quanto tempo occorre? Quanto costa? Il proprietario può cambiare la serratura? E cosa succede se l’inquilino paga dopo aver ricevuto lo sfratto?
In questa guida aggiornata al 2026 vediamo come funziona lo sfratto per morosità, quali sono i passaggi, quali sono i diritti del proprietario e quali possibilità ha l’inquilino per evitare il rilascio dell’immobile.
Attenzione: lo sfratto è una procedura giudiziale. Le tempistiche concrete possono variare in base al Tribunale, alla situazione del conduttore e all’eventuale opposizione. Per un caso concreto è opportuno rivolgersi a un avvocato.
Che cos’è lo sfratto per morosità?
Lo sfratto per morosità è il procedimento attraverso il quale il proprietario di un immobile locato può chiedere giudizialmente il rilascio dell’abitazione quando l’inquilino non paga quanto dovuto.
La normativa consente al locatore di intimare lo sfratto per il mancato pagamento dei canoni alle scadenze previste dal contratto e di chiedere contestualmente il pagamento delle somme già scadute.
Il procedimento è quindi diverso da una semplice richiesta di pagamento.
Il proprietario non può decidere autonomamente di “sfrattare” l’inquilino: se il conduttore non lascia volontariamente l’immobile, il rilascio deve avvenire attraverso le procedure previste dalla legge.
Quando si può chiedere lo sfratto per morosità?
Una delle domande più frequenti è:
“Dopo quanto tempo posso iniziare lo sfratto?”
Per le locazioni abitative, la legge prevede specifiche condizioni di morosità.
In particolare, per il mancato pagamento del canone, l’art. 5 della legge n. 392/1978 considera rilevante il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista.
Per gli oneri accessori, invece, la disciplina prevede una soglia specifica.
Questo significa che non è corretto affermare semplicemente che “basta una mensilità non pagata” in qualsiasi situazione: occorre verificare che tipo di morosità si è verificata, cosa prevede il contratto e la situazione concreta.
Esempio
Immaginiamo un appartamento affittato a:
€1.000 al mese
L’inquilino non paga il canone di maggio.
Se il pagamento rimane insoluto oltre i termini rilevanti previsti dalla normativa, il proprietario può valutare con il proprio legale l’avvio della procedura di sfratto.
Se invece l’inquilino ha pagato il canone ma non ha versato alcune spese accessorie, la situazione deve essere valutata diversamente.
Cosa deve fare il proprietario prima dello sfratto?
Prima di arrivare in Tribunale è fondamentale ricostruire correttamente la situazione.
Il proprietario dovrebbe verificare:
- contratto di locazione;
- registrazione del contratto;
- scadenze dei canoni;
- pagamenti effettivamente ricevuti;
- eventuali bonifici;
- ricevute;
- comunicazioni con l’inquilino;
- eventuali spese accessorie non pagate;
- importo complessivo della morosità.
È importante soprattutto evitare errori nel calcolo delle somme richieste.
Una documentazione ordinata permette al professionista incaricato di ricostruire più facilmente la posizione del locatore.
Serve una diffida prima dello sfratto?
La situazione concreta va valutata dal legale.
Una comunicazione formale di messa in mora può essere utilizzata per chiedere al conduttore il pagamento delle somme dovute prima di procedere giudizialmente.
Il Tribunale di Torino, ad esempio, indica nella propria procedura informativa l’invio di una lettera di intimazione al pagamento prima della notifica dell’atto di sfratto.
In ogni caso, la diffida non deve essere considerata un semplice passaggio burocratico: può essere utile per documentare la situazione e mettere formalmente il conduttore davanti all’inadempimento.
Come funziona lo sfratto per morosità?
La procedura può essere sintetizzata in diversi passaggi.
1. Verifica della morosità
Il proprietario raccoglie il contratto e la documentazione relativa ai mancati pagamenti.
2. Eventuale messa in mora
Il proprietario può intimare formalmente al conduttore di pagare quanto dovuto.
3. Intimazione di sfratto
Se la morosità persiste, l’avvocato può predisporre e notificare l’atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida.
La procedura deve essere avviata davanti al Tribunale competente.
4. Udienza
Il proprietario e l’inquilino vengono chiamati davanti al giudice.
A questo punto possono verificarsi scenari diversi.
L’inquilino non si presenta
In determinate condizioni, il giudice può procedere alla convalida dello sfratto.
L’inquilino si presenta e non si oppone
Anche in questo caso può essere pronunciata la convalida, con fissazione del termine per il rilascio.
L’inquilino si oppone
La situazione diventa più complessa.
Se esistono contestazioni rilevanti, il procedimento può proseguire in una fase giudiziale di merito.
Il Tribunale di Torino descrive espressamente queste diverse possibilità procedurali.
Quanto tempo ci vuole per lo sfratto per morosità?
Questa è probabilmente la domanda che interessa maggiormente un proprietario.
La risposta corretta è:
non esiste un numero di giorni valido per tutti i casi.
I tempi dipendono da diversi fattori:
- Tribunale competente;
- data dell’udienza;
- comportamento dell’inquilino;
- eventuale opposizione;
- richiesta del termine di grazia;
- disponibilità dell’ufficiale giudiziario;
- eventuali rinvii;
- necessità dell’intervento della forza pubblica.
Per questo motivo è scorretto promettere al proprietario che “in 30 giorni l’appartamento sarà libero”.
Lo sfratto può essere relativamente rapido nella fase di convalida, ma il rilascio materiale dell’immobile è un passaggio distinto e può richiedere ulteriore tempo.
Cos’è il termine di grazia?
Il termine di grazia è uno degli aspetti più importanti da conoscere.
In determinate condizioni, il conduttore può chiedere al giudice un termine per pagare la morosità e cercare di evitare la risoluzione del contratto.
L’art. 55 della legge n. 392/1978 prevede, per le locazioni abitative, la possibilità di sanare la morosità in sede giudiziale entro determinati limiti e, in presenza di comprovate difficoltà, il giudice può concedere un termine fino a 90 giorni; in particolari situazioni previste dalla norma il termine può arrivare a 120 giorni.
Non significa però che ogni inquilino possa automaticamente ottenere 90 o 120 giorni.
La concessione e le condizioni dipendono dalla situazione concreta e dai presupposti previsti dalla legge.
L’inquilino può pagare e bloccare lo sfratto?
La risposta dipende dal momento e dal tipo di situazione.
La normativa prevede meccanismi specifici per la sanatoria della morosità.
Il pagamento delle somme dovute può quindi avere conseguenze importanti sul procedimento, soprattutto quando avviene nei termini previsti dalla legge.
Per questo motivo, sia per il proprietario sia per l’inquilino, è fondamentale non limitarsi a un semplice “ha pagato, quindi è tutto finito” oppure “non ha pagato, quindi è sicuramente fuori casa”.
La posizione deve essere valutata sulla base degli atti e della fase in cui si trova la procedura.
Il proprietario può cambiare la serratura?
No.
Il proprietario non può decidere autonomamente di entrare nell’immobile, cambiare la serratura o impedire all’inquilino di accedere alla casa per costringerlo ad andarsene.
Lo sfratto deve seguire la procedura prevista dalla legge.
Questo è un punto fondamentale perché, in presenza di una morosità importante, il proprietario può essere comprensibilmente tentato di “riprendersi casa”.
Ma agire autonomamente può creare ulteriori problemi giuridici.
La strada corretta è procedere attraverso gli strumenti previsti dalla legge e, se necessario, arrivare all’esecuzione del provvedimento di rilascio.
Cosa succede se l’inquilino non lascia casa dopo la convalida?
La convalida dello sfratto non significa necessariamente che il proprietario debba entrare nell’immobile il giorno successivo.
Se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’appartamento, si passa alla fase esecutiva.
In questa fase interviene l’ufficiale giudiziario, secondo le modalità previste dalla procedura.
È quindi importante distinguere:
Convalida dello sfratto → provvedimento giudiziario
da
Rilascio effettivo dell’immobile → fase esecutiva
Sono due momenti diversi.
Quanto costa uno sfratto per morosità?
Non esiste un costo unico valido per tutti i casi.
Tra le voci da considerare possono esserci:
- compenso dell’avvocato;
- contributo unificato;
- spese di notifica;
- eventuali ulteriori costi della procedura;
- eventuali costi collegati alla fase esecutiva;
- eventuali ulteriori attività giudiziali in caso di opposizione.
Il Ministero della Giustizia precisa che, nella fase sommaria del procedimento di sfratto per morosità, il locatore è tenuto al pagamento di un contributo unificato calcolato sul valore della domanda e dimezzato.
Se il procedimento passa alla fase di merito a seguito di mutamento del rito, possono sorgere ulteriori costi e un nuovo contributo unificato secondo le regole indicate dal Ministero.
Per questo, quando si chiede “quanto costa lo sfratto?”, bisogna distinguere tra un procedimento semplice e una controversia nella quale l’inquilino si oppone.
E se l’inquilino non paga ma ha ancora il contratto in corso?
È proprio una delle situazioni tipiche dello sfratto per morosità.
Il contratto di locazione non autorizza l’inquilino a occupare gratuitamente l’immobile.
Se il conduttore non paga quanto previsto dal contratto, il proprietario può far valere i propri diritti attraverso gli strumenti previsti dalla legge.
L’art. 658 c.p.c. consente inoltre al locatore di chiedere, nello stesso atto, anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.
Questo è particolarmente importante perché il problema del proprietario non è soltanto:
“Come riavere la casa?”
ma anche:
“Come recuperare gli affitti che non sono stati pagati?”
Cosa succede alle mensilità non pagate?
Le mensilità insolute non vengono automaticamente cancellate perché l’inquilino lascia l’appartamento.
Il proprietario può chiedere il pagamento delle somme dovute secondo gli strumenti processuali applicabili.
Bisogna quindi tenere separati due problemi:
1. Rientrare in possesso dell’immobile
È l’obiettivo dello sfratto.
2. Recuperare il denaro
È il problema relativo ai canoni e agli eventuali altri importi dovuti.
In alcuni casi le due richieste possono essere trattate nell’ambito dello stesso procedimento, mentre in altri sarà necessario procedere ulteriormente.
Sfratto per morosità a Milano: cosa sapere
A Milano i procedimenti di convalida di sfratto rientrano nella competenza della Sezione XIII Civile del Tribunale di Milano, che tratta anche le controversie in materia di locazione.
Per un proprietario milanese è quindi particolarmente importante non basarsi sui tempi raccontati da amici, conoscenti o proprietari che hanno avuto esperienze in altri Tribunali.
La durata concreta di una procedura può cambiare sensibilmente in funzione del caso e della fase processuale.
Come può proteggersi il proprietario prima di affittare casa?
Lo sfratto è uno strumento importante, ma la strategia migliore è cercare di ridurre il rischio prima di consegnare le chiavi.
Prima di affittare un immobile è opportuno valutare con attenzione:
- affidabilità economica del potenziale inquilino;
- documentazione reddituale;
- situazione lavorativa;
- sostenibilità del canone rispetto al reddito;
- eventuali garanzie;
- tipologia di contratto;
- corretta registrazione del contratto;
- modalità di pagamento;
- clausole contrattuali.
Nessuna verifica può eliminare completamente il rischio di morosità.
Ma una corretta selezione iniziale può ridurlo.
Meglio aspettare o agire subito?
Questa è una delle decisioni più delicate.
Un proprietario potrebbe pensare:
“Aspetto ancora un mese, magari paga.”
A volte funziona.
Altre volte, però, la morosità aumenta progressivamente.
Esempio
Canone:
€1.000 al mese
Dopo 3 mesi:
€3.000 di canoni non pagati
Dopo 6 mesi:
€6.000 di canoni non pagati
A questi importi possono aggiungersi ulteriori somme e costi.
Per questo motivo, quando compare una morosità, è importante analizzare rapidamente la situazione invece di lasciarla trascinare senza una strategia.
Le 7 cose da NON fare se l’inquilino non paga
1. Non cambiare la serratura
Il proprietario non può procedere autonomamente al rilascio dell’immobile.
2. Non staccare arbitrariamente le utenze
La morosità dell’inquilino non autorizza automaticamente il proprietario a utilizzare strumenti di pressione estranei alla procedura.
3. Non entrare nell’appartamento senza titolo
Il proprietario resta proprietario dell’immobile, ma l’inquilino mantiene la detenzione qualificata dell’abitazione durante il rapporto.
4. Non ignorare il problema
Lasciare trascorrere mesi senza una strategia può aumentare l’esposizione economica.
5. Non fare accordi solamente a voce
Se viene concordato un piano di rientro, è opportuno formalizzarlo correttamente.
6. Non calcolare la morosità “a occhio”
Bisogna ricostruire con precisione canoni, spese e pagamenti ricevuti.
7. Non promettere tempi certi
Ogni procedura giudiziale può avere tempi diversi.
Sfratto per morosità: schema rapido
| Situazione | Cosa può fare il proprietario |
|---|---|
| Canone non pagato | Verificare la morosità |
| Morosità persistente | Valutare la messa in mora |
| Morosità rilevante | Rivolgersi a un legale |
| Intimazione di sfratto | Avvio della procedura giudiziale |
| Udienza | Il giudice valuta la situazione |
| Convalida | Viene disposto il rilascio secondo le modalità previste |
| Mancato rilascio | Si procede con la fase esecutiva |
| Canoni insoluti | Possibile richiesta di pagamento |
Sfratto per morosità: le domande più frequenti
Dopo quanti mesi di mancato pagamento si può sfrattare un inquilino?
Non esiste una risposta generica basata semplicemente sul numero di mensilità. Per il mancato pagamento del canone, la legge prevede condizioni specifiche, tra cui il decorso di 20 giorni dalla scadenza. Per gli oneri accessori valgono condizioni differenti.
Quanto dura uno sfratto per morosità?
Non esiste un tempo fisso. La durata dipende dal Tribunale, dalla situazione dell’inquilino, dall’eventuale opposizione e dalla successiva fase esecutiva.
L’inquilino può chiedere tempo per pagare?
In determinate condizioni può essere concesso dal giudice un termine per sanare la morosità. Per le locazioni abitative la legge disciplina il cosiddetto termine di grazia.
Il proprietario può buttare fuori l’inquilino?
No. Il proprietario non può procedere autonomamente. Occorre seguire la procedura prevista dalla legge.
Si possono recuperare gli affitti non pagati?
Il proprietario può chiedere il pagamento dei canoni scaduti e, nello stesso atto di intimazione dello sfratto, può essere richiesta anche l’ingiunzione di pagamento secondo quanto previsto dall’art. 658 c.p.c.
Cosa succede se l’inquilino si oppone?
Il procedimento può diventare più complesso e, in presenza dei presupposti, proseguire nella fase di merito.
Sfratto per morosità: la cosa più importante per il proprietario
Quando un inquilino smette di pagare, il vero problema non è soltanto recuperare un appartamento.
Il proprietario rischia contemporaneamente di:
- perdere i canoni;
- sostenere spese;
- avere un immobile occupato;
- non poterlo riaffittare;
- dover affrontare una procedura giudiziaria;
- aspettare il recupero delle somme.
Per questo motivo, la tempestività è importante.
Non significa necessariamente procedere immediatamente allo sfratto in ogni situazione.
Significa, piuttosto, capire subito quanto è grave la morosità e scegliere la strategia corretta.
Conclusioni
Lo sfratto per morosità 2026 è una procedura prevista dalla legge per tutelare il proprietario quando l’inquilino non rispetta gli obblighi economici della locazione.
Il procedimento può essere relativamente lineare quando non vi sono contestazioni, ma può diventare più lungo quando il conduttore si oppone, chiede un termine per sanare la morosità o sorgono altre controversie.
Per un proprietario, quindi, la soluzione migliore non è aspettare che il problema diventi insostenibile.
È analizzare la situazione, raccogliere la documentazione e farsi assistere dal professionista corretto.
Se stai valutando di affittare un immobile a Milano, inoltre, la prevenzione rimane fondamentale: scelta dell’inquilino, contratto, garanzie e corretta gestione della locazione possono fare una grande differenza nel tempo.
Nota: questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza legale. Per una procedura di sfratto concreta è necessario valutare il contratto e la situazione specifica con un professionista abilitato.
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