Cambiare casa senza venderla prima?
Si può fare, ed è perfettamente legale: si chiama permuta immobiliare.
Nel 2025 questa soluzione è sempre più cercata da chi vuole trasferirsi in una nuova abitazione senza dover affrontare i lunghi tempi (e le incertezze) della vendita.
In questo articolo ti spieghiamo:
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Cos’è e come funziona la permuta immobiliare
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I due tipi di permuta (con o senza conguaglio)
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Quando conviene e quando no
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I documenti necessari
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Le imposte da pagare
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Esempi pratici aggiornati al 2025
🔄 Cos’è la permuta immobiliare?
La permuta immobiliare è uno scambio tra due proprietari di immobili che si cedono reciprocamente le rispettive abitazioni.
Può avvenire:
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Senza conguaglio → le due case hanno lo stesso valore
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Con conguaglio → una delle due case vale di più, quindi uno dei proprietari paga la differenza all’altro
💡 Esempio semplice:
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Casa A vale 300.000 €
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Casa B vale 270.000 €
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Il proprietario di Casa B paga 30.000 € di conguaglio
✅ Quando conviene?
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Vuoi trasferirti rapidamente, senza attendere di vendere
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Hai trovato una casa che ti piace e il proprietario è interessato alla tua
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Vuoi risparmiare su costi e tasse legati alla doppia compravendita
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Vuoi evitare il rischio di restare “in mezzo” senza una casa
⚠️ Quando NON conviene
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Se le case sono difficilmente valutabili in modo oggettivo (grande differenza di condizioni o localizzazione)
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Se una delle due parti ha necessità di liquidità immediata
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Se le tempistiche di trasloco sono incompatibili tra loro
📄 Documenti necessari
Per procedere con una permuta immobiliare servono tutti i documenti che servirebbero per una normale compravendita:
Per ciascun immobile:
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Titolo di proprietà (rogito, atto di donazione, successione ecc.)
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Visura e planimetria catastale aggiornata
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APE – Attestato di Prestazione Energetica
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Conformità urbanistica e catastale
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Certificati di agibilità e abitabilità
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Eventuali certificazioni impianti (elettrico, gas, idrico)
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Documentazione mutuo residuo (se presente)
💡 Se mancano conformità o ci sono abusi edilizi, la permuta può saltare.
💰 Quanto costa una permuta?
Le spese sono simili a quelle di una compravendita, ma si pagano solo sull’immobile di maggior valore:
📌 Imposte:
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Imposta di registro (prima casa: 2%, seconda casa: 9%) → calcolata sul valore catastale
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Imposta ipotecaria e catastale: 50 € + 50 € (prima casa) oppure 50 € + 50 € (se seconda casa, se non in regime IVA)
📌 Costi notarili:
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Il notaio redige un unico atto di permuta
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Costo medio: 2.000 – 4.000 € a seconda dei valori e delle pratiche da gestire
📌 Eventuali costi extra:
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Valutazioni professionali (facoltative ma consigliate): 200 – 500 €
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Adeguamenti o sanatorie per regolarizzare gli immobili: variabili
🔍 Permuta con mutuo: si può?
Sì, ma è più complesso.
Se uno dei due immobili è gravato da mutuo residuo:
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Serve il nulla osta della banca
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Spesso è necessario estinzione anticipata del mutuo e apertura di un nuovo finanziamento
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Alcune banche accettano la surroga o portabilità anche in caso di permuta, ma ogni caso va valutato singolarmente
🏡 Esempio reale 2025
Due famiglie a Milano vogliono scambiarsi casa:
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Famiglia A: trilocale a Milano zona Lambrate (valore stimato: 320.000 €)
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Famiglia B: bilocale zona Città Studi (valore stimato: 280.000 €)
Si accordano per la permuta con conguaglio di 40.000 €, atto unico davanti al notaio.
Entrambe risparmiano sui tempi di vendita e trovano casa più adatta alle loro esigenze.
🧾 Conviene la permuta?
✅ Sì, se hai trovato l’accordo giusto. Vantaggi:
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Tempi più rapidi rispetto alla doppia compravendita
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Meno tasse se il valore delle case è simile
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Minore esposizione ai rischi di mercato
🤝 Come possiamo aiutarti
Con VM Casa puoi:
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Valutare con precisione il valore del tuo immobile
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Trovare chi è disposto a scambiare con te
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Ricevere assistenza legale e tecnica per l’atto di permuta
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Gestire ogni documento necessario in sicurezza
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